Риелтор: самозанятость или ИП

Агент по недвижимости, который работает не в штате, рано или поздно упирается в этот вопрос. Разберём обе формы по цифрам 2026 года — со ставками, лимитами и расчётами на разном доходе.

Короткий ответ

До 2,4 млн ₽ в год выгоднее самозанятость: ставка ниже, отчётности нет, расходов на ведение — ноль.

Выше 2,4 млн ₽ выбора уже нет: это предельный доход для налога на профессиональный доход, и при его превышении право на НПД теряется. Дальше — ИП, чаще всего на УСН «доходы».

Активный агент этот порог перешагивает. При средней комиссии 150 000 ₽ и доле 85% достаточно девятнадцати сделок за год — а это полторы сделки в месяц.

Самозанятость: ставки и ограничения

Налог на профессиональный доход — самый простой режим: регистрация в приложении за десять минут, чеки оттуда же, никаких деклараций и бухгалтера.

Для агента важно, что комиссию от агентства он получает как доход от юрлица — значит ставка 6%, а не 4%. Если клиент платит напрямую как физлицо — 4%.

Лимит считается по календарному году и не зависит от того, когда вы зарегистрировались. Превысили в сентябре — с начала сентября права на НПД нет, и все доходы этого месяца облагаются уже иначе.

Разговоры о повышении лимита идут давно: в Думу вносили проекты с порогами 3, 3,4 и 4,3 млн ₽. На осень 2026 года ни один не принят, так что планировать нужно от действующих 2,4 млн ₽.

ИП на УСН «доходы»: ставка плюс взносы

Ставка 6% с дохода, но добавляются страховые взносы за себя — и именно они делают расчёт неочевидным.

Ключевая деталь, о которой забывают: ИП без работников вычитает уплаченные взносы из налога целиком. То есть взносы не добавляются к 6%, а засчитываются в них, пока налог больше суммы взносов.

Сравнение на реальных доходах

Посчитаем, сколько останется агенту после налогов при работе через агентство (доход от юрлица, то есть ставка НПД 6%).

На доходе около миллиона самозанятость выигрывает примерно 4–5 тысяч рублей в год и выигрывает сильно по простоте. На двух миллионах налоговая нагрузка выравнивается: взносы ИП полностью уходят в зачёт, зато появляется пенсионный стаж. После 2,4 млн ₽ вопрос снимается сам собой.

Когда и как переходить на ИП

Не ждите превышения. Право на НПД теряется с начала месяца, в котором лимит пробит, — задним числом. Если вы видите, что к осени подходите к 2 млн ₽, регистрируйте ИП заранее: это бесплатно и занимает три рабочих дня.

Можно совместить. ИП вправе применять НПД — тогда вы остаётесь на тех же 4–6% без взносов, а при превышении лимита переходите на УСН в течение 20 дней, не теряя статуса предпринимателя и не разрывая договоры.

Заявление на УСН подавайте сразу. Если не подать его при регистрации или в течение 30 дней, ИП окажется на общей системе с НДС и НДФЛ — это худший вариант для агента.

Что ещё учесть агенту

Чеки. Самозанятый выдаёт чек из приложения на каждую выплату — без него агентство не сможет учесть расход. ИП работает по акту и счёту.

Договор с агентством. Проверьте, что в нём прописано: кто платит налоги, в какой срок перечисляется вознаграждение и что происходит при срыве сделки. Агент-предприниматель — это сторона договора, а не сотрудник, и защищает его только текст.

Работа в штате. Если агент оформлен по трудовому договору, налоги за него платит работодатель: НДФЛ по прогрессивной шкале начиная с 13% плюс страховые взносы сверх зарплаты. Это дороже для компании и ровно поэтому почти весь рынок перешёл на работу с самозанятыми и ИП.

Частые вопросы

Может ли риелтор быть самозанятым?

Да. Услуги по подбору, показам и сопровождению сделок под запрет для НПД не попадают. Ограничение одно: самозанятый не вправе перепродавать чужие товары и работать по агентскому договору в чужих интересах за комиссию — поэтому формулировку предмета договора с агентством стоит согласовать с юристом компании.

Какой лимит дохода у самозанятого в 2026 году?

2,4 млн ₽ в календарный год. Ограничения по месячному доходу нет: можно получить всю сумму за один месяц. При превышении право на НПД теряется с начала месяца, в котором произошло превышение, и до конца года не восстанавливается.

Что выгоднее риелтору — самозанятость или ИП?

До 2,4 млн ₽ в год — самозанятость: та же ставка 6% с выплат от агентства, но без взносов и отчётности. Выше лимита остаётся только ИП, обычно на УСН «доходы» 6%, где фиксированные взносы 57 390 ₽ и 1% с превышения зачитываются в налог.

Нужно ли риелтору ИП, если он работает через агентство?

Пока доход в пределах лимита — достаточно самозанятости. Но ИП стоит открыть заранее, не дожидаясь превышения: регистрация занимает три дня, а право на НПД слетает задним числом, с начала месяца.

Идёт ли у самозанятого риелтора пенсионный стаж?

Нет. Взносы на НПД не начисляются, и стаж не копится. Их можно платить добровольно или перейти на ИП, где взносы обязательны и стаж идёт автоматически.

Коротко

• До 2,4 млн ₽ в год — самозанятость: 6% с выплат агентства, без взносов и отчётности.
• Выше лимита — ИП на УСН 6%; взносы 57 390 ₽ плюс 1% с превышения зачитываются в налог.
• Право на НПД теряется задним числом, с начала месяца превышения, — ИП открывайте заранее.
• Заявление на УСН подавайте при регистрации: без него ИП попадёт на общую систему.